Ипотека - вопросы для решения

Подготовьтесь к ипотеке грамотно
По статистике Центробанка РФ за 2011 год вместе с активным увеличением объемов ипотечного кредитования в ххххххххххх области росла и просроченная задолженность. Если в январе 2011 года показатель по займам, выданным в рублях, составлял 1,22 миллиарда рублей, то на начало 2012 года - уже более 1,4 миллиарда рублей. Еще больше возросла просроченная задолженность валютных заемщиков: со 148 до 243 миллионов рублей. Цифры внушительные, но они не должны пугать тех, кто запланировал решить свой квартирный вопрос с помощью ипотеки. Однако более трезво и взвешено подойти к этому ответственному шагу потенциальным заемщикам все же стоит. Как взять ипотеку и не попасть в кабалу? Свои советы и рекомендации.

А надо ли?

Первый совет, от которого зависит, стоит ли читать дальше предложенные рекомендации, – понять, насколько вам вообще нужно прибегать к такому финансовому инструменту, как ипотечный кредит. Желательно, чтобы помимо убежденности, что решить квартирный вопрос без того, чтобы стать заемщиком на много лет вперед, не получится, у вас была уверенность в собственной финансовой стабильности. Если человек уверен в своей финансовой стабильности и у него есть необходимость в ипотечном кредите, то сегодня рыночная ситуация достаточно благоприятна для этого шага: цены на жилье достигли своего дна, и уже начинают плавный рост по отдельным сегментам, а также доступны ипотечные программы с довольно выгодными условиями кредитования. Прежде, чем принимать окончательное решение, советую получить консультацию в нескольких банках для того, чтобы оценить условия и иметь больше информации о возможных сложностях при оформлении кредита.

Накопи прежде, чем занимать

Итак, решение вступать в ипотеку вы приняли. Но прежде, чем брать у банка деньги в долг, следует затянуть пояса и постараться накопить определенную сумму. Во-первых, это позволит вам заранее оценить свои возможности в искусстве экономии и понять, готова ли ваша семья ежемесячно тратить меньше, чем зарабатывать. А во-вторых, скопленная с помощью такой тренировки сумма станет первоначальным взносом по ипотеке. Чем больше в сделке купли-продажи жилья будет участвовать ваших собственных средств, тем меньше будет сумма кредита. Кроме того, во многих банках уровень процентной ставки зависит от размера первоначального взноса: чем больше взнос, тем ниже ставка. Также,  первоначальный взнос служит своеобразной подушкой безопасности как для банка, так и для заемщика. В случае кризисных явлений, если заемщик не сможет оплачивать кредит, а цены на жилье пойдут вниз, именно первоначальный взнос будет служить гарантией того, что при продаже квартиры заемщик полностью сможет рассчитаться с банком и не попасть в зависимость от кредитной организации, уже лишившись жилья.

Зарабатывай и занимай в одной валюте

Сегодня большинство банков предлагает ипотечные программы в рублях или иностранных валютах, в основном - в долларах или евро. Рекомендую брать кредит в той же валюте, в которой вы получаете заработную плату. Это золотое правило заимствования, которое работает безотказно на всех мировых рынках. Валютные риски на сегодняшний день очень высоки, причем в нашей стране, учитывая специфику экономики – особенно. Я бы никогда не посоветовал ни одному другу или клиенту мнимую экономию на возможном снижении курса валюты после оформления кредита, ведь риски роста курса в современном мире, как правило, значительно выше, чем падения.

Поэтому, если вы зарабатываете в рублях, то и занимать необходимо только в рублях. В случае же, если вы берете кредит, например, в долларах, то для его обслуживания и погашения вам придется приобретать валюту из своих рублевых заработков. А если курс доллара по отношению к рублю в очередной раз пойдет вверх, то рублевый эквивалент платежа серьезно увеличится. И это нанесет семейному бюджету существенный ущерб.

Не занимай лишнего

Еще одно важное решение – определиться с суммой кредита. Здесь  призываю как можно более трезво оценивать свои возможности. Общепринятое во всем мире правило – занимать такой объем средств, обслуживание которого не превышает 30% семейного бюджета. Но в России это правило практически не работает. К сожалению, в нашей стране заемщики привыкли выплачивать от 50 до 70% своего семейного бюджета, что очень рискованно как для банкиров, так и для клиентов. Это связано с исторически низкой финансовой грамотностью населения и надеждами на улучшения в перспективе, такими как повышение в должности, увеличение размера дохода и так далее.

Ежемесячный платеж по кредиту должен составлять такую величину, которая позволяла бы заемщику не сидеть на воде и хлебе на протяжении всего периода кредитования, а жить достаточно комфортно. Платежи по ипотеке должны составлять не более 50% от доходов заемщика.

Рекомендую будущим ипотечным заемщикам соразмерить свой ежемесячный доход с возможность производить выплаты по кредиту следующим образом: как только вы поймете, какую сумму готовы платить по кредиту, ее следует разделить на два. Тогда получится реальная сумма, которую вы без особых проблем сможете выплачивать каждый месяц.

Необходимо с самого начала определить, какую сумму вы готовы выплачивать ежемесячно без риска для семейного бюджета, и при помощи калькуляторов на сайтах банков (присутствуют у всех без исключения) выясните возможную сумму кредита.

Не верьте рекламе на слово

Никогда не верьте тому, что написано в рекламе, и не покупайтесь на первое попавшееся на глаза объявление или предложение. Поговорите с друзьями, родственниками, знакомыми, коллегами на работе, которые уже пользовались услугами этого банка, брали ипотечный кредит. А лучше обратиться к профессиональному консультанту, который компетентно проконсультирует вас и поможет подобрать наиболее выгодный и приемлемый для вас ипотечный продукт. Даже профессионал часа два-три в день тратит на то, чтобы проанализировать новую и постоянно изменяющуюся информацию по ипотечным кредитам, разобраться во множестве ипотечных программ. При таком объеме данных рядовому человеку очень сложно самостоятельно сравнить и верно оценить предложения разных банков. Гораздо больше, чем любая реклама, вам об ипотечной программе может рассказать кредитный договор и его условия.

Кроме того, помимо процентных ставок, о которых чаще всего и идет речь в рекламных предложениях, необходимо оценить и другие важные условия получения кредита. Необходимо проанализировать условия банков не только с точки зрения процентных ставок, но и со стороны процесса оформления ипотечного кредита, характеристики квартиры, которую возможно приобрести в кредит, репутации банка и прочих аспектов, которые зачастую являются более важными, нежели разница в один процентный пункт между ставками по кредиту.

Изучите кредитный договор

Тщательно ознакомьтесь с условиями, прописанными в кредитном договоре, который вам предложат подписать. Советую обратить особое внимание на все дополнительные расходы заемщика, которые в отдельных случаях достигают семи процентов от суммы кредита ежегодно (помимо процентной ставки).

Также внимательно нужно отслеживать такие пункты кредитного договора, как условия досрочного погашения кредита и штрафные санкции за просрочку платежей.

Проконсультируйтесь в банке об условиях досрочного погашения. Ведь чем быстрее вы расплатитесь по кредиту, тем меньше будет ваша переплата.

Сейчас действующее законодательство запрещает банкам вводить мораторий на досрочное погашение. Однако сроки и размеры сумм досрочного погашения банк может устанавливать самостоятельно. Как правило, досрочное погашение кредита возможно в сроки уплаты ежемесячного платежа, при этом за две недели до погашения нужно написать заявление в банк, а суммы досрочного платежа могут быть в диапазоне не менее 10-30 тысяч рублей.

Конечно, наиболее выгодным для заемщика будет, если досрочное погашение разрешат с даты выдачи кредита (без моратория) и без ограничений по сумме. Не должно быть также штрафных санкций и комиссий за досрочное погашение.

Еще одно важное условие договора – штрафные санкции, предусмотренные банком за просрочку оплаты. Чтобы не понести дополнительных трат, нужно очень аккуратно следить за платежами. Не лишним будет созваниваться с банком и уточнять, поступили ли деньги. Порой, даже незначительные просрочки по оплате могут привести к существенным задолженностям. Ведь банк из пришедших от клиента денег, в первую очередь, зачисляет штрафы, пени и просроченные проценты, а сумма основного долга остается непогашенной, что влечет за собой новое начисление пеней и штрафов.

Хочу отметить, что для кредитора крайне важно соблюдение платежной дисциплины, и советуют заемщикам вносить платежи заблаговременно, желательно за два-три рабочих дня до установленной даты. Кстати, какие-либо дополнительные траты, крупные покупки стоит также планировать, четко рассчитывая свои ежемесячные расходы и обязательства по уже полученному ипотечному кредиту. В этом помогает плановое ведение семейного бюджета.

Улучшайте жилищные условия постепенно

Если будущий заемщик живет с родителями или в однокомнатной квартире, не стоит сразу же стремиться переехать в шикарные пятикомнатные апартаменты, взвалив на себя непосильную ношу. Куда разумнее перебраться из однокомнатной в двухкомнатную, после чего, успешно выплатив ипотеку и заработав себе положительную кредитную историю, получить новый ипотечный кредит уже на более выгодных условиях. Кроме того, не исключено, что к моменту оформления новой ипотеки улучшатся и условия в банках.

Не стоит переоценивать свои возможности и стремится купить как можно более дорогую квартиру на 25 лет. Лучше взять минимально приемлемый вариант, но на меньший срок, по более низкой ставке и оставить возможность досрочно выплачивать кредит, чтобы погасить всю сумму раньше, а уже затем поменять квартиру на более просторную.

Остерегайтесь переоценки объекта

Попасть в ипотечную кабалу можно и в том случае, если оценщик или собственник завысит рыночную стоимость недвижимости, которую вы намереваетесь приобрести. Ни в коем случае нельзя доверяться лишь мнению продавца о стоимости объекта, если вы не являетесь участником рынка недвижимости. Само по себе приобретение переоцененного объекта неприятно психологически. Но что еще страшнее – в случае очередного кризиса или даже дефолта заемщика в благоприятных экономических условиях объективная стоимость реализации залогового объекта может быть ниже на 30% от стоимости его приобретения. При этом, по условиям кредитного договора, заемщик обязан будет погасить эту задолженность полностью – и это абсолютно законно.

«Подушка безопасности» про запас

Поделюсь еще одним общепринятым правилом финансово грамотных банковских клиентов современного мира. Разумным и экономически оправданным можно считать полугодовой запас ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, так называемый ликвидный резерв (запасное колесо). Только после накопления такого объема средств я бы рекомендовал вносить по возможности досрочные платежи. При этом держать эти средства лучше на депозите банка кредитора и в той валюте, в которой оформлен ипотечный кредит. Это позволит уберечь вас от валютных рисков. Ошибочно кстати полагать, что, если на протяжении года или двух вы вносили платежи в счет досрочного погашения кредита, то в затруднительной ситуации это вам поможет. А вот полугодовой запас средств, которые смогут обеспечить бесперебойное выполнение принятых на себя обязательств, позволит пережить затруднительную ситуацию.

Шестимесячная, а лучше девятимесячная или, в идеале, годовая «подушка безопасности» позволит, в случае потери работы или снижения размера дохода, изменить ситуацию к лучшему, не испортить себе кредитную историю и не накопить огромные суммы штрафных санкций.